（原标题：停工的商住房：从香饽饽到毛巾山芋 开发商进退两难）商住房问题非常复杂，不解决问题市场不会出乱子， 解决问题了又更容易经常出现对立，因此处置时应向增量角度应从， 存量渐渐解决问题，不不应操之过急在上海闯荡多年，早已获得户口的他，4年前在上海嘉定新城金郡买了一套商住房。尽管告诉商住房不过于合规，但当时散户的住宅项目价格高不可攀，不能退而求其次。房子并不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，这个家也只是继续的，因为商住房堕没法户，而且只有50年产权，因此，扣脚钱移位一套小户型仍然是他的下一个目标。

我的户口还北航在公司的集体户中，万一以后生子了孩子，堕户口还得要大产权房，因此，移位房对我而言是刚刚须要。他对《中国新闻周刊》说道。从香饽饽到毛巾山芋谁也没想到，上海的商住房政策远比这么快速增长，让罗峰猝不及防。

今年1月，上海开始整顿商住房，并在嘉定、闵行两个区先行启动商业办公项目清扫整顿工作。全市128个项目停止销售，15个类住宅项目（即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途，但以住宅形式销售的项目）排查完全恢复招商用途。5月17日，上海市寄居建委等六部门牵头公布《关于积极开展商业办公项目清扫整顿工作的意见》，对招商类项目展开更进一步整顿，其中规定，对已售并未交付给住进的项目，要按照商业办公房屋功能展开全面排查，由涉及部门牵头竣工验收，不合乎商业办公拒绝的，不得交付给，不得办理房屋交易登记手续。

6月12日，针对在依法清扫整顿商业办公项目过程中，部分研发企业曲解政策、推迟排查，对购房人拒绝退房等维权不道德设置障碍等情况，上海市寄居建委和涉及部门申明，清扫整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和涉及研发企业。并明确提出，为更进一步确保好购房人的不顾一切合法权益，对已实际成交价并已完成销售合约网上备案，购房人拒绝退房的，反对购房人依法维权，研发企业必需大力因应；购房人期望之后履行合同的，可交付使用，涉及信息列于房屋交易注册系统。接下来的这个周末，各个类住宅项目皆有涉及政府和开发商的工作人员现场答疑，罗峰也去咨询了一下，获得的回应是他这样早已住进的存量房可以之后居住于，一旦要买，就必须拆毁卫生间和燃气等设施，完全恢复成招商性质再行展开交易。

退房还是保房？罗峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住处就没了，而且近于有可能按四年前的价位弃房款。那么相等我的房子不但没电子货币，甚至还相当严重大跌了。

但如果之后居住于，一旦以后必须卖房移位，以如今商住房的恶名昭彰，很难寻找买家，岂不扔在手里？612公告只是政府做到了一个表态，但实施细则还没有出来，一切都充满着变数。罗峰忧心忡忡地说道。

类住宅也叫商住房，源于上世纪90年代的广东深圳。当时，一批开发商将烂尾楼纸盒成酒店式公寓对外销售，这种方式迅速在全国一些大城市风行出去。尤其是一些城市实施限购令之后，一些开发商将原本规划用途为商业、办公的楼盘改建、阻隔成具备独立国家厨卫、上下水等合适居住于设施的楼盘对外销售，因为不出租汽车且价格比较显住宅低廉，颇受市场注目。

据中原地产数据表明，2016年上海房地产市场成交价套数为10.9万套，其中3.5万套是以商住房居多的类住宅，类住宅占到比多达30%；今年前两个月，上海市场总成交套数为6046套，其中类住宅765套，类住宅占到比12.65%。一位不具姓名的上海房地产研究者告诉他《中国新闻周刊》，长期以来，上海商住房和显住宅价格相当严重凌空，以他所在大学附近的房价为事例，显住宅的价格完全是商住房的两倍，而在20年前，商业办公地产比纯住宅价格低，价格凌空的相当大一部分原因是土地出让金的差异，有些人整栋买下来，改装公寓租赁，可以很快交还投资，现金流需要获得确保。

但如果任由开发商这样做到，都去做到招商，住宅就买一动了。他说道。

类住宅之所以如此疯狂，在一定程度上体现了市场需求。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《中国新闻周刊》分析道，从开发商看作，写字楼不好销售，而且商业办公用地的土地出让金也比显住宅用地要较少一些，价位也上不去，造成开发商不道德发生变化。他们感觉到市场的市场需求主要来自住宅市场需求，政府的规划用途和实际市场需求不存在偏差，从某种角度上看这种变化是对规划中经常出现的结构性问题的纠偏。

顾云昌说道。而从市场角度，由于出租汽车，很多老百姓卖没法显住宅，不能通过商住房来解决问题住房市场需求问题。一位业内人士告诉他《中国新闻周刊》，商业办公项目层高一般为4?5米，可以隔成上下两层，从而减少用于面积。因此，一些开发商在项目竣工验收后广泛不会延后交房，利用这段时间展开翻新，接上燃气、水、电等，使房屋适应环境居住于市场需求，针对这种乱象，2011年，北京市寄居建委等五部门牵头实施《关于强化部门同步，完备商业、办公类项目管理的通报》，规定从当年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅格局，无法成立分开的卫生间，开发商自己打阻隔出售的商铺将无法办理房产证。

但最后，这一政策由于缺少有力的惩处措施而流于形式。2016年6月，国务院办公厅公布了《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》，明确提出容许将商业用房等按规定扩建为出租住房。这一拒斥被误解为商改住的政策依据，对市场起着了推波助澜的起到，也让一些城市对商住房的态度暧昧不明，在监管上有所放开，广泛采行一种从容态度。众矢之的今年1月，上海首先对类住宅动手术，对全市商业办公项目展开清扫整顿。

4家来自闵行和嘉定的项目因排查不做到而受到行政处罚。此后，全国一些其他城市也争相对类住宅展开容许。2月16日，天津市规划局、国土房管局、建委牵头收到《关于酒店型公寓建设管理涉及文件过热的通报》，明确提出天津市将仍然新的批酒店式公寓项目。

被市场称作326新政的北京商住房调控出现异常严苛。3月26日，北京市多部门牵头公布《关于更进一步强化商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住于等用途。还拒绝招商项目大于拆分单元不得高于500平方米，开建在购招商项目不得出售给个人；二手招商项目出售给个人时，买家资格除须要符合住宅出租汽车拒绝，还须要全额缴付；对于开发商也明确提出了具体的惩罚意见，认为项目建设单位如有违规，将被中止在京拿地资格。此外，北京各大商业银行还全面停止了商住房的抵押贷款。

3月30日，广州明确提出强化招商类房地产项目管理，还包括：房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应该是法人单位；法人单位出售的招商类物业不得作为居住于用于，再度出让时，应该出让给法人单位。4月21日，成都多部门牵头公布《关于更进一步强化商业、办公类建设项目管理的通报》，拒绝商业、办公类建设项目严苛按照规划用地性质及规划许可研发、建设、销售、用于，不准擅自改变为居住于用途。

当天，上海市规划与国土资源局再度实施文件，拒绝土地出让合约中不应具体办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地予以誓约不得建设公寓式酒店。5月12日，深圳发文，明确提出未来5年，商业办公、研发用房并转公寓建筑平面布局不得使用住宅套型式设计，卫生间等各类管道不应集中于设计。在设计和建设环节弄虚作假（如腾出管道等）将不受惩处。各城市争相对类住宅项目施予重拳，令其住宅项目很快降温。

中原地产数据表明：以北京为事例，3月26日之前3天，北京全市成交量约850套；而3月26日之后3天，全市所有招商项目，还包括住宅公寓、写字楼、商业地产在内，仅有成交价了7套。在北京市大兴区地铁4号线义和庄车站周围，有3个房地产项目，万科天地（资料、淘宝、论坛）、恒大未来城（楼盘资料）（资料、淘宝、论坛）和泰禾中央广场（楼盘资料）（资料、淘宝、论坛）。在北京市寄居建委信息中，土地规划用途皆为商业、办公用地。

然而，在宣传时，3个楼盘皆堪称需要居住于。今年4月，北京市寄居建委公开发表严厉批评了6家违规销售商改住项目，并施予停止网签的惩处，上述3家均榜上有名。然而，《中国新闻周刊》走出万科天地售楼处时，却找到大厅门可罗雀，前来咨询的人寥寥无几。

现在我们这里只有商铺，没住宅性质的房屋出售。一位销售员说道，并没变得尤其热情。而在不远处的恒大未来城售楼处，针对官网上所说的大产权房，一位销售员说明说道那就是50年产权的公寓，并极力责备《中国新闻周刊》记者不要卖，现在早已不想买了，以3月26日为界，之前买了也就买了，在此之后的商业办公项目必需以公司的名义全款卖，十分困难。

尽管住宅性质早已被取消，但商铺还仍然在购，当被问到否合燃气时，她马上坚称，就是做到商业用的。她还殷勤地引荐了其他非恒大的楼盘，以后70年产权房越来越少，现在你不抓住卖，明年就不是这个价了。进退两难招商项目调控空前严苛，为了回笼资金，开发商不择手段冒险冲撞政策红线，从侧面体现了开发商正处于进退两难的境地。5月21日，北京市寄居建委公布消息称之为，公安部门了绿地集团坐落于北京市密云区的一处招商项目。

该项目仍未获得预售证即私自销售，同时因涉嫌违规宣传商改住。北京市寄居建委对该项目开发商绿地集团北京京纬置业有限公司判处173万元罚款，对开发商研发资质展开降级，并责令其限期排查，排查期间做出停止网签、停止拿地资格以及停止银行授信的处置。

可以说道，这是北京326新政以来商改住项目调控的更进一步升级。此前5月3日，北京珠江投资研发有限公司因其项目违规商改住及以出租代售，受到寄居建委惩处，惩处还包括研发资质降级、责令其限期排查等，排查期间面对停止网签、停止拿地资格以及停止银行授信等处置。

中原地产数据表明，2016年1月至今，北京住宅类项目在五六的环之间的追加套数和成交量最多，其次是在六环以外，而五环内的住宅类项目数量较较少。今年以来，京沪商住房调控比较其他城市出现异常严苛，市场基本正处于冰封状态。

对于开发商而言，面对进退两难的境地。不仅要面对客户拒绝退房并且拒绝赔偿金的表达意见，更加要面临因此带给的诉讼开支风险。有的开发商采行了鸵鸟政策，通过各种方式安抚退房的人群，能不退房的就不出。

拒绝退房反感的，引领他们到法院驳回诉讼。利用法院的漫长诉讼，期望政府涉及政策更进一步明朗化。也有开发商采行项目改建的方式将开建项目向其他业态转型。为此，业内人士建议，开发商要开始自学商业运营，出租产业化是趋势，建议商住房可以再行制成酒店产品，合法化之后整体售出做长出租公寓。

今年5月23日，就在上海月出有台商住房调控政策之后，北京市寄居建委官方微信公号还乡北京公布了三点出租汽车补足解释。一是在政策继续执行前，已获得预售许可证、有实际成交价并已完成网签的招商类项目，开发商可维持现有设施；已出售的招商类房屋，购房者可维持现有设施。

二是已出售的招商类房屋，可出租且不限定版租赁对象；也可销售，但购房人不应合乎政策拒绝。三是中介机构可代理商办类房屋的租赁、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用作居住于或者其不具备居住于功能。

这一政策被普遍认为是更为保守的措施，和上海的白热化构成鲜明对比。上海实施这样的政策，有可能是多方利益博弈论的结果！上述上海学者猜测，政府关心的主要是两方面，一是与钱袋子密切相关的土地财政，二是城市建设问题。纯粹的商改住不会牵涉很多问题，政府不管敢，不会产生连锁效应，经常出现一系列问题，因此政府期望寻找一个平衡点。

至于这次新政中显露出来的消防隐患问题，这位学者却不以为然，实质上，从建筑规范来说，商业楼的消防标准相比之下低于住宅楼。真为要说隐患，有可能是私自阻隔之后，楼里人口密度减少，或许不会有一定安全隐患。他同时回应，随着上海、北京等大城市的房价更加低，如何让社会获取的住房产品、建筑产品构建效用最大化，不要空置，只不过才是政府最后应当考虑到的目标，也是经济学经常说道的效率问题。

这个政策出来后反而不会容许很多事情，我不告诉政府的目标函数是什么，约束条件是什么，想要在哪个目标函数上构建多目标的优化，只有这些确认之后，才能实施政策调控。现在或许政府管制得过于多了。顾云昌指出，对于上海、北京这些特大城市而言，对商住房的调控，只不过主要目的并不是触房价，而是在调节市场冷的同时，整顿市场秩序。

但是商住房问题非常复杂，不解决问题市场不会出乱子，解决问题了又更容易经常出现对立，因此处置时应向增量角度应从，存量渐渐解决问题，不不应操之过急。然而，在北上广浅等城市争相对商住房加以容许的时候，有些省份，如安徽、福建等，却反其道而行之，实施了商改住的希望政策。回应，顾云昌指出，各地政府的实际情况不一样，中央很难有个具体的态度，最实事求是的办法，就是因城施策，一城一策。

北上广浅这些地方房地产市场供不应求，而有些城市却面对着去库存的压力，因此，也许这一轮北京上海等城市对商住房的容许，不会对一些高房价城市产生提醒起到，但会沦为电磁辐射全国的政策。顾云昌说道。顾云昌回应，房地产调控错综复杂，在制订政策时必须整体考虑到，因地制宜，无法一概而论。同时，既要整顿市场秩序，又要考虑到社会平稳，要更好地用市场手段引领，较少用行政手段介入。

正如谚语所言，让凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。

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