中国网4月20日，富力地产公告，海南富力与海航地产集团就于项目用地上研发建设的土地使用权及开建工程合作事宜达成协议一致意见并议定框架协议，合作价款大约为人民币57亿元。富力刚公告完了，4月22日与24日，海南省就分别公布《关于更进一步平稳房地产市场的通报》以及出租汽车补足细则，在已实施出租汽车政策的基础上，实行全域出租汽车。其中就包括富力的业务范畴如产权式酒店客房、酒店式公寓、高档公寓、普通住宅等。对于花上大手笔在海南操作者项目的富力来说，这个春天有些残忍。

刚拿走一份让世人看上去无懈可击的年报，并且业绩也有所起色，海南出租汽车给了在海南大动作大大的富力当头一棒。周星驰说道，如果连梦想都没，那跟咸鱼有什么分别？也有一句俗话称之为，想当将军的士兵不是好兵。只不过富力仍然有梦，以至于2017年业绩稍有起色，富力李思廉之后许下2018年冲击1300亿的梦想。

这些年，富力也用实际行动贯彻着周星驰这句经典台词。五次IPO，屡败屡战；并购万达酒店，企图沦为全球仅次于豪华酒店的业主，却过多持有人轻资产，进退两难；找寻其他利润增长点，但限购令、缩酒令等切断了去路。那些年富力风光与最出色的瞬间，也许令其张力与李思廉至今有点惶惑，就只是稍微中断了一下，怎就时装店错失了中国房地产黄金十年啊。

摇摆不定的富力昔日的“华南五虎”之恒大、碧桂园早已一骑马绝尘，而被外界嘲讽为“华南髯虎”的富力，发展依然停滞不前。“富力从领先到‘落伍’，与自身的发展战略有相当大关系，没执着速度与规模的‘野心’，或者说缺乏扩展的能力，是富力慢下来，落伍了的主观原因”， 中国豪宅研究院院长朱晓红指出。除此之外，“富力仅次于的问题就是战略不明晰”，亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为。时间追溯至2002年，以旧厂改建起家的富力进占北京，乘势倾下东三环内可谓“32亿地标王”的北京富力城，富力地产全国化布局之路启航。

2006年，富力年报表明，全年营业额堪称高达101.87亿元，比起2005年的67.82亿元，年快速增长高达49%，其中，毛利润和经营净利润分别上涨110%和135%。彼时的富力势头凶狠，一路高歌，一跃沦为华南五虎之首，当年的恒大还处在垫底地位。意气风发的李思廉在当年的业绩发布会上宣告：“2007年将增大发展旗下投资物业，其收益比重预计有可能大幅度提高至近25%，并力主在未来5年内创建一个投资物业人组。

”从2007年开始，在别的企业喊出出有百亿目标之时，“富力就在商业地产溶解了大量资金，资金高达80亿”，某业内人士称之为。2008年，富力商业地产和住宅地产研发速度比例高达1:1。

再加上市之初的肆意圈地和商业占比过低，富力地产陷于了大大烧钱的怪圈，清净负债率也从刚上市的20%翻身大幅度上升。金融危机席卷而来，打得富力措手不及，这一年富力因谦和物业过多，资金链紧绷，错失了中国房地产发展的最佳时机。以后2009年，富力地产才逃跑金融危机过后的地产业勃发机会，减缓项目发售、增加购地开支、上升商业地产发展，并重组了90亿元的债务。

在童年商业地产对资金的拖垮以及厘清商业地产与住宅地产的比例之后，富力地产的资金压力获得一定减轻。2013年底，富力地产享有现金243.4亿元，借款总额为人民币 614.5亿元，其中2014年必须偿还债务的借款只有一项，为2011年4月发售2014年届满的离岸7.00%优先票据人民币26.12亿元。　尽管资金压力获得一定减轻，但富力负债率还正处于高位。

据数据表明，2015年，富力地产总营收442亿，净资产1837亿，总负债1345亿，负债率73.21%，清净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%，清净负债与权益比率159.9%。实质上，自2008年以来，富力地产返A之路上屡屡挫败，五次冲击，屡败屡战，屡战屡败。

业内人士回应，但最显然的原因还是陷于商业地产的泥潭，造成低负债率而无法通过涉及部门的审查。这一切早于有定数，“对企业来说，战略不明晰就造成自己做到什么做到多少做到多大都不确切，基本的定位和基本的的组织架构也没，企业要寻找企业的定位，要有忠诚的目标定位。战略思想维持高度统一，公司才能有较为明晰的战略”，张化东指出。

广州至道继续执行董事、总策划师云亮指出，房地产早就今非昔比，仍然只是光拿地就行，而是必须有战略性思维。创建自己的融资体系、灵活性许可的市场机制，构成一个不是管理驱动而是终端驱动，这是企业走下去的动力。实质上，不管外界政策飞舞如何，恒大、碧桂园采行低周转、你好金融等模式，以住宅市场居多耕耘苦干。

而这些年的慌忙似乎并没给富力深刻印象的教训。2017年，富力又一次摇摆不定了，业绩稍有起色的富力以189.55亿元并购了万达酒店的70间酒店及一幢办公楼，使得原本大幅平安保险30%的商业地产一下又返回了解放前。相似富力的知情人士透漏，实在过于低廉了，富力就买了万达的酒店。

“贪便宜”的富力又打开了商业地产“大跃进”的战略步伐，“地产企业在酒店这块没顺利的先例，富力期望在这个产业做到领头羊，做到大做到强劲品牌”,贤迈进说道。富力想要沦为全球仅次于的豪华酒店业主。轻资产跑步前进只是这全球仅次于的豪华酒店业主很差当。

据上述知情人士透漏，除了低廉，酒店这类物业是金融工具，能作为抵押债的资产以及酒店能带给现金流也是富力并购万达酒店的原因。然而，“从实际情况来讲，酒店业经营跟传统住宅业不一样，具有一定周期性的，销售业绩、酒店租赁等受周期性影响，恐达将近预期的现金流”，贤迈进说道。

如果说富力此前商业地产体量较小，那么减少的70间万达酒店不堪称极大。据涉及数据表明，在已完成万达酒店的并购之后，累计2018年1月，富力地产享有以君悦、希尔顿、假日、凯悦、丽思卡尔顿、喜来登、索菲特、万达嘉华、万达文华及威斯汀等品牌经营的88间已竣工的豪华酒店，其中包括26,365间客房。此外，富力集团还享有17间开建及筹设中的酒店。

虽然富力酒店收益大幅下降，但因入住率较低，2014年至2016年毛利率呈圆形上升趋势，分别为29.41%、26.90%和19.79%。据近6年年报数据表明，2012年到2017年分别为亏损1.75亿、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。上述知情人士还透漏，富力酒店成本能耗相当严重，并且餐饮方面基本不赚钱，相等于白送。

实质上，由于国人生活方式的转变，特别是在是旅行方式的转变，导致轻资产模式日薄西山。“人们对酒店的自由选择更加多注目酒店自身的设施和性价比。如环境、服务、价格等，而传统式酒店基本是奢华豪华型的，这并不是广大消费者的主力市场需求”，商业不动产研究院院长鲁炳全指出。

根据国家旅游局公布的《2016年度全国星级饭店公报》，近5年来全国星级酒店的营业收入额仍然在下降。以2016年为事例，2016年全国星级酒店营业收入总额为2027.26亿元，较2015年暴跌3.77%，固定资产原值较2015年暴跌5.25%。

其中，五星级酒店暴跌0.4%，四星级酒店暴跌2.28%、三星级酒店暴跌7.31%、二星级暴跌21.57%、一星级暴跌50.95%。除此之外，每间可可供租赁客房收益和每间客房平摊营业收入也在上升。“所有牵涉到到酒店板块，它都处在瓶颈期，不需要迅速转型，但又无法瓦解资产报酬的市场需求，酒店的报酬实质上很难去覆盖面积他的投放，这就不会沦为一个开销”，鲁炳全认为。

更何况富力还不时的“买买卖”，陷于了恶性循环之中。而为减轻资金压力，富力通过各种渠道展开借款，常规的融资方式富力早就运作纯熟。融资来源还包括：银行贷款、离岸美元受限票据、境内债券、信托贷款及其他。据涉及数据表明，在2017年，富力地产利用发售美元计价优先票据、银团融资贷款及商业贷款，融资合共20.3亿美元，加权平均成本为每年5.58%；为了符合未来资金的市场需求，集团也获得了人民币1,211亿元的仍未动用银行授信额度。

累计2018年4月份，富力已总计融资64亿元。房地产投资信托即REITS和资产证券化也是富力轻资产自由选择下，减少资产流动性的新方向。2017年7月18日，住建部、证监会等9部委公布《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》，通报明确指出，希望地方政府实施优惠政策，大力支持并推展发展房地产投资信托基金（REITs）。

对富力来说，REITs也许拓展了一条新的融资渠道。除了REITs，房地产资产证券化也是富力轻资产自由选择下盘活现金流的途径之一。

以酒店作为抵押，利用酒店未来的租金收益作为主要债务本息来源的资产证券产品，毫无疑问也是盘活酒店资产，提高财务状况，减少综合融资成本的一条路。然而，REITs确实规范南北台面另有一段时日，否限于于商业地产政策未明朗化、对资产证券化而言，否有企业不愿投资这副大摊子、轻资产渐渐没落背景下酒店未来出租率多少、酒店成本能耗掌控以及餐饮构建盈亏均衡等等，如何杀掉推开在酒店面前的多只“拦路虎”，对富力来说，是一个不利而现实的问题。并且，多重融资工具后用之下，富力地产的融资成本也随之下降，2017年年报表明，富力清净负债率依旧高达159%，而2017年前三季度高达205.02%，而未来若去找将近其他利润增长点来承托，清净负债率或又自创历史新纪录。

融资届满也是必须偿还债务，饮鸩止渴式的市府法似乎解法没法富力的套，“前期盲目执着低利润，产品规划并未规划好，没专业化的前期打算，类似于企业不能让他自己渐渐消化了，有可能必须刺死断臂”，鲁炳全指出。张化东却指出，尽管土地很钱，房子也很钱，酒店实质上变为了亏损性的资产，但运营亏损是很显著的，这种大规模交易，买家很难找寻，出售的话最少得有利润。

鲁炳全亦否认，一旦刺死断臂，就不会影响企业市场展现出和财务报表，甚至品牌认知度。这也就意味著，若刺死断臂，那IPO之路就更加不会漫漫其修远了。

其他利润点能否承托？“不能通过市场化手段，通过其他利润来均衡，或者渐渐移往”，鲁炳全认为。“成长性最慢的还是住宅产业，如果没充足的住宅产业作为承托，富力整个经营必定面对压力”，贤迈进指出。

然而，这个春天对谋求突破的富力来说，有点残忍。4月20日，富力地产公告，海南富力与海航地产集团就于项目用地上研发建设的土地使用权及开建工程合作事宜达成协议一致意见并议定框架协议，合作价款大约为人民币57亿元。

土地用途为城镇住宅及商服用地。富力刚公告完了，4月22日与24日，海南省就分别公布《关于更进一步平稳房地产市场的通报》以及出租汽车补足细则，在已实施出租汽车政策的基础上，实行全域出租汽车。

海南全域出租汽车，专家分析指出，非本省户籍人员购房资格被失效，重仓布局海南的开发商将受到重创。实质上，富力在海南研发的项目多为千亩大盘，红树湾项目单个楼盘占地面积即多达500万平方米，海南是富力的“大粮仓”。

据涉及数据表明，累计2017年年底，富力在海南有数富力湾、富力红树湾、富力月亮湾、富力悦海湾、红旗镇项目、富力阅山湖、富力海洋快乐世界等多个项目及酒店。海南区域近年来为富力贡献了不少现金流。根据富力年报，2016年，富力销售额为609亿元，其中海南公司为41.28亿元，占到比6.78%；2017年，富力销售额为819亿元，其中海南公司为49.19亿元，占到比6%。雪上加霜的是时隔杭州出租汽车摇号政策施行之后，杭州“缩酒令”的再度启动。

杭州市规划局公布涉及文件，拒绝市国土资源局对市区（十城区）范围内拟定让的商业商务用地，已核准规划条件的，减少类住宅的容许拒绝。文件明确规定，将在先前土地出让合约中减少一条：“不得建设公寓类办公、酒店式办公等带上居住于功能用房，大于产权拆分单元不大于300平方米。”这也就从源头上杜绝了一切打擦边球的可能性。而在2017年12月18日，富力地产刚以68.5亿元竞得杭州余杭区44号地块，土地建面大约48万平方米，楼面价14157.83元/平方米。

除此之外，富力在杭州还享有新线公园、富力十号、天贸广场、西溪悦墅等项目。“海南、杭州也许只是个案，但在国家依法调控的政策之下，全国各地热门城市的房地产形势大同小异，楼市处在低谷期”，一位不愿明示的业内人士回应。更何况张力曾在公开场合回应，因没什么盈利点可言，会投身于政府所提倡的出租住宅产业等。

这也意味著，对富力来说，未来新的增长点在哪，盈利能力几何，前途还尚未可知。值得注意的是，还是在去库存的背景，降价促销的手段之下，近期数据表明，今年前4个月，富力总计销售额329.9亿，仅有构建年度1300亿目标的25.38%。

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